Arsa Alırken İmar ve Tapu Nasıl Kontrol Edilir?

“Gelişime açık bölgede arsa” ifadesi bir yatırım tezi olabilir; resmi kullanım hakkını göstermez. Arsa alımında ilk iş, ilandaki konum ve vaatleri ada/parsel, tapu kaydı ve yürürlükteki planla eşleştirmektir. Aşağıdaki adımlar, satın almadan önce hangi sorulara yanıt aramanız gerektiğini gösterir.

1. Ada ve parseli doğrulayın

Satıcıdan il, ilçe, mahalle, ada ve parsel numarasını alın. TKGM Parsel Sorgulama üzerinden konumu ve temel parsel bilgisini kontrol edin. Haritadaki işaret ile yerinde gösterilen alan uyuşuyor mu, komşu parseller ve yola bağlantı nasıl, bunları not edin. Parsel sorgulama önemli bir başlangıçtır; mülkiyetin ve tüm hukuki kayıtların yerine geçmez.

2. Tapu niteliğini ve mülkiyeti inceleyin

İlanda “arsa” denmesi tapuda aynı niteliğin bulunduğu anlamına gelmez. Tapu kaydındaki vasıf, yüzölçümü, malik ve hisse bilgilerini doğrulayın. Hisseli taşınmazda tam olarak hangi payın satıldığını, kullanım ve tasarruf koşullarını uzmanla değerlendirin. İpotek, haciz, şerh veya diğer kayıtların satışa etkisi de işlem öncesi açıklığa kavuşmalıdır. Malik, kendi kayıtlarını e-Devlet Tapu Bilgileri Sorgulama üzerinden görebilir.

3. Yürürlükteki imar durumunu öğrenin

Bir parselin “yakında imara açılacağı” sözü ile mevcut plan koşulu farklıdır. e-Plan sistemi askıdaki ve yürürlükteki planları incelemek için bir başlangıç sunar. Ancak satın alma kararında ilgili idareden parselin güncel imar durumunu, plan notlarını ve uygulanabilecek koşulları yazılı teyit edin.

İmar değerlendirmesinde yalnızca yapılaşma hakkı olup olmadığına bakmayın. Kullanım türü, plan notları, çekme mesafeleri, parselasyon, koruma veya başka kısıtlar, düşüncenizdeki projeyi etkileyebilir. Bu başlıkların teknik yorumu için şehir plancısı, mimar veya ilgili uzman desteği alın.

4. Fiili erişimi ve altyapıyı görün

Haritada yakın görünen yol, parsel için hukuken ve fiilen kullanılabilir erişim anlamına gelmeyebilir. Parseli yerinde ziyaret edin; sınırlar, topoğrafya, yol bağlantısı, elektrik, su ve kanalizasyon gibi altyapı durumunu sorun. Arazinin eğimi veya zemin koşulları, inşaat planınızı ve toplam maliyeti değiştirebilir. Gerektiğinde ölçüm ve teknik inceleme yaptırın.

5. Yatırım tezini belirsizliklerden ayırın

Gelecekteki ulaşım projesi, yeni yerleşim veya plan değişikliği beklentisi alım kararınızın tek dayanağı olmasın. “Bugün hangi haklar var?” ve “hangi gelişme yalnızca ihtimal?” sorularını iki ayrı sütunda yazın. Beklenti gerçekleşmezse arsayı ne kadar süre elde tutabileceğinizi ve başka kullanım olasılığını düşünün.

Arsada düzenli kira geliri olmayabilir; bu nedenle nakit akışı ihtiyacınız ile yatırım sürenizi eşleştirin. Genel strateji için gayrimenkul yatırımı rehberimize bakabilirsiniz.

6. Toplam maliyeti ve satış kolaylığını hesaplayın

Satış bedeline tapu/işlem giderlerini, ölçüm veya danışmanlık masraflarını, varsa altyapı veya proje geliştirme giderlerini ekleyin. Bu maliyetler taşınmazın durumuna göre değişir. Alternatif parselleri yalnızca metrekare birim fiyatıyla kıyaslamayın; kullanım hakkı, erişim, mülkiyet yapısı ve gelecekteki alıcı kitlesini de karşılaştırın.

Satın almadan önce kısa kontrol listesi

• İlandaki ada/parsel ile tapu ve yerinde gösterilen alan aynı mı?
• Tapu niteliği, yüzölçümü, hisse ve takyidat durumu doğrulandı mı?
• Yürürlükteki plan ve plan notları ilgili idareden öğrenildi mi?
• Yola erişim ve altyapı fiilen ve hukuken incelendi mi?
• Beklentiye dayanan varsayımlar ayrı yazıldı mı?
• Toplam maliyet ve elde tutma süresi bütçeye uyuyor mu?

Sık sorulan sorular

İmar durumu yalnızca harita ekranından anlaşılır mı?

Harita ön inceleme sağlar. Nihai karar için ilgili idarenin güncel kayıtlarını ve plan notlarını teyit etmek gerekir.

Tapuda “tarla” yazan yer ilanlarda “arsa” olarak sunulabilir mi?

İlan metni tapu niteliğini değiştirmez. Resmi vasfı ve kullanım koşullarını tapu ile ilgili idare kayıtlarından kontrol edin.

Hisseli arsa alırken en önemli soru nedir?

Satılan payın tam olarak ne olduğu, kullanım ve tasarruf sınırları ve diğer paydaşlarla ilgili hukuki durum açıklığa kavuşturulmalıdır.

OTR Property'nin arsa ilanlarını incelerken bu kontrol listesini her parsel için ayrı doldurabilirsiniz.