Konutta Kira Getirisi Nasıl Hesaplanır?

Bir konutun aylık kira tahmini, yatırımın sonucunu tek başına göstermez. Satın alma için ödediğiniz toplam tutar, boş kalabilecek aylar ve malike düşen giderler hesaba katıldığında tablo değişir. Brüt ve gider sonrası getiriyi ayrı hesaplamak, farklı konutları daha adil karşılaştırmanızı sağlar.

Brüt kira getirisi nedir?

Brüt yıllık kira getirisi, beklenen bir yıllık kira gelirinin satın alma bedeline oranıdır:

Brüt getiri (%) = Aylık kira × 12 / Satın alma bedeli × 100

Örnek: 7 milyon TL'ye alınan ve aylık 35 bin TL'ye kiralanabileceği varsayılan bir konutta yıllık brüt kira 420 bin TL, brüt getiri %6'dır. Bu yalnızca hızlı ön eleme oranıdır. Evin yıl boyunca kirada kalacağını ve ek gider olmayacağını varsayar.

Toplam yatırılan tutarı bulun

Karşılaştırmada sadece satış bedelini kullanmak, masraflı bir mülkü olduğundan avantajlı gösterebilir. İşlem giderleri, varsa finansman masrafları, ilk tadilat ve kiraya hazırlık maliyetini ayrı satırlara yazın. Örnekte bu giderlerin toplamını varsayımsal 200 bin TL kabul edersek başlangıçta bağlanan sermaye 7,2 milyon TL olur.

Kredi kullanılıyorsa faiz ve taksitlerin nakit akışına etkisini ayrı hesaplayın. Borçla alınan bir mülkte “konutun getirisi” ile “öz sermayenin getirisi” aynı oran değildir.

Boş kalma ve bakım payı ekleyin

Örnekte konutun yılda bir ay boş kaldığını, malike düşen aidat/ortak giderlerin 12 bin TL, bakımın 18 bin TL ve sigortanın 5 bin TL olduğunu varsayalım:

Bu senaryoda gider sonrası, vergi ve finansman öncesi getiri = 350.000 / 7.200.000 × 100 ≈ %4,9 olur. Rakamlar yalnızca yöntemi göstermek içindir; belirli bir semtin güncel kira veya satış fiyatı değildir. Vergi, kredi ve beklenmedik büyük bakım giderleri eklenirse sonuç yeniden değişir.

Kira tahmininin dayanağını kontrol edin

Benzer bir ilanın istenen kirası, gerçekleşmiş kira sözleşmesi anlamına gelmez. Aynı mahallede, benzer net alan, bina yaşı, eşya durumu, otopark ve aidat koşullarındaki seçeneklere bakın. Çok farklı nitelikteki dairelerin kiralarını ortalamak yerine karşılaştırma grubunu daraltın. Kiracı değişim süresi ve pazarlık olasılığını da senaryoya ekleyin.

Mümkünse “temkinli”, “orta” ve “iyimser” üç senaryo oluşturun. Temkinli senaryoda daha düşük kira ve daha uzun boş kalma süresi kullanın. Yatırım yalnızca iyimser tabloda anlamlıysa bu durumu açık risk olarak kaydedin.

Getiri oranı yüksekse nedenini sorun

Yüksek brüt oran bazen gerçek bir fırsatı, bazen de yüksek bakım giderini, dar kiracı kitlesini veya satış zorluğunu yansıtabilir. Getiriyi değerlendirirken tapu, binanın teknik durumu, çevredeki talep ve taşınmazı gerektiğinde satabilme olasılığına bakın. Gayrimenkul yatırımı rehberimiz, bu kararın diğer boyutlarını karşılaştırır.

Kendi hesap tablonuzu nasıl kurarsınız?

Bir satırda satın alma bedeli ve tek seferlik masraflar; başka satırlarda aylık kira, boş kalma, malike düşen giderler, bakım, sigorta ve finansman olsun. Her varsayımın yanına tarih ve kaynak ekleyin. Yeni ilan veya gerçek teklif geldiğinde yalnızca ilgili satırı güncelleyin. Böylece kararınız tek bir “kira çarpanı” yerine izlenebilir bir hesaba dayanır.

Sık sorulan sorular

Brüt getiri ile net getiri arasındaki fark nedir?

Brüt oran giderleri dışarıda bırakır. Gider sonrası oran, boş kalma ve malike düşen işletme giderlerini düşer. Vergi ve finansman da dahil ediliyorsa bunun ayrıca belirtilmesi gerekir.

Kira çarpanı nasıl bulunur?

Satın alma bedelini aylık kiraya bölerek yaklaşık ay sayısı bulunur. Bu da brüt bir göstergedir; boş kalma ve giderleri içermez.

En yüksek kira getirili ev en iyi yatırım mıdır?

Her zaman değil. Mülkün teknik durumu, hukuki kayıtları, kiracı talebi ve yeniden satış olasılığı da kararı etkiler.

OTR Property'nin konut ilanlarını karşılaştırırken bu hesabı her mülk için aynı varsayımlarla yapabilirsiniz.